潮牌万科等天亮

作者

王迪

出品

焦点财经

坐落于闽江以南、福州南台岛北的福州烟台山，被称为福州的新晋“网红打卡地”。这里汇聚了17个国家的领事馆、33家洋行、8座教堂，浓缩成大半个福州城历史精髓的文化腹地。无数历史名人曾在此留下过足迹，诸如孙中山、林徽因、叶圣陶、胡蝶、林森、陈景润、保罗·克洛岱尔等。

年10月9日，万科以15.82亿元竞得烟台山历史风貌区改造地块。在此之前，因为保护开发难度大，该宗地块报名企业寥寥，多次遇冷遭遇流拍。

因为项目整体用地面积8.2万㎡，建筑面积约12.3万㎡，商业自持面积6.2万㎡，商业自持比例超过了60%。能否盈利，如何修旧如旧、项目地下车库开挖难度大、对企业运营能力要求苛刻等问题，成为摆在开工面前的障碍。

为了契合地方文化，仅规划、设计万科就用了5年的时间，而为了呼应福州人民的情怀宝地，万科以烟台山古有别称“仓前山”为灵感，以地块内现存九条上山古巷道为肌理，将项目命名为了一个诗意的名字——“仓前九里”。

年，烟台山商业漫步街区一期正式开街，万科保留了46栋古厝和13条漫步街区，顺利还原“万国建筑博物馆”，万科还引进众多福建、福州首店品牌，突破“盒子式”的商业空间格局，实现当天超80个品牌亮相，吸引了20万人次客流。

在古厝间，潮流买手店、小众酒吧、国际品牌组成了烟台山崭新的风景，仿佛在向世界昭示：这里除了历史与风景，更有最鲜活的生活方式。

“为何决定最终拿下这一城市更新项目？”

在回复焦点财经采访时，万科集团董事会主席郁亮表示，每座城市都需要有一座地标式建筑，万科有一项判断城更项目进驻的标准：“看考公务员多还是创业者多”，创业者多的城市自然有活力。

“福州烟台山历史悠久，有很多人祖辈富殷，有留学海外的经历，思想开放，使得商业经营者愿意创业，愿意PK，自然而然形成了网红打卡地，而万科搭建的实现这一切的交互场景。”

郁亮不再是贩卖焦虑的行业犀利者，转而成了为行业打气的布道者。诸如“行业常做常有，常做常新”“尊重常识，敬畏市场”“好时不贪恋，差时不恐惧”“没有做完的生意，只有做不好生意”“点点微光，终能燎原”等都成为了年万科业务交流会上的名言警句。

他告诉焦点财经，自己还保持着每天六点钟起床跑步的习惯。诚然，在行业缩表之时，想清楚如何做往往比焦虑、迷茫，更具有说服力及执行性，万科还是行业清醒者的形象，知道在此场“大浪淘沙”中自己的航向。

从福州仓前九里、广州永庆坊、深圳南头古城到上海上生新所，如何在历史中创建、在保留中创新，既留市的传统文化与记忆，又为城市提供更多功能与活力，万科一直在实践中前行，紧跟时代脚步，并不断推行解决方案。

自年参与城市更新，万科南方区域已经有城市更新项目77个，TOD综合体项目17个，万科通过有机更新、项目改造、片区改造重塑城市空间，激活老城活力

一如中期业绩会之上，在行业步入存量时代，郁亮对经营性业务愈发重视。此次业务交流会上，除开发业务讲述之外，物流、商业、长租公寓、北方区、上海区、南方区等板块负责人以实际案例呈现了万科多元化之上的“潮牌”故事。

新阶段新主角

穿越周期的企业，往往不是发展最快的，也不是最会找风口的，而是最沉得住气、愿意花精力提升基本功的公司，回归经营基本功是面对未来多变市场的根本。这是万科所认同的逻辑。

正如郁亮所说，房地产行业需要“生火取暖”，能做下去的行业就是“好服务”，不同行业发展阶段有不同的主角，每一阶段的主角需要这一阶段所需要的能力。

面对新的发展阶段，万科要做的是，在单一住宅开发以外发展增量。以“仓前九里”为例，万科与印力商业相互配合，商业自持部分由印力商业统一运营。

此外，想要牢牢抓住年轻人的目光，要从他们感兴趣的事物出发，万科的最终选择是通过潮牌向主营产品过度。不论是此前万科强调“一根筋”，声称“筋厂制造”，还是印力事业部首席合伙人丁力业指出万科商业与近50个伙伴携手孵化新国货品牌，都在说明万科的产品在应时而变。

丁力业指出，商业是传统行业，要做创新，创新需要跳出同质化，未来，消费者将看到更多新国货品牌，通过概念店、首店、快闪等形式出现。在合作方式上，万科商业通过探索联营、合资等新模式，建立战略合作。

万科对于行业洞见还体现在，行业进入新的发展阶段，为城市提供的配套服务类型越来越多，虽然这些业务基本上是保本、微利、长周期的业务，但是可以为万科提供源源不断的现金流。

根据半年报显示，上半年，万科经营服务业务上半年全口径销售为.1亿元，同比增长30.6%。其中，万物云、物流仓储、租赁住宅和商业开发运营的收入金额分别为.5亿元、18.6亿元、14.8亿元和40.1亿元，同比增幅分别为38.2%、39.1%、12.3%和10.4%。

作为收入同比增幅占据经营服务业务第一的万科物流仓储板块，万纬物流被视为万物云之外最具发展空间的领域。

万科物流事业部（BU）首席合伙人张旭告诉焦点财经，特斯拉、蔚来等其他产业链企业都成为了他们的客户，物流行业想象空间很大，目前万纬物流大多以重资产为主，聚焦在一二线核心城市，未来也可以通过Reist的方式释放新的想象空间。

作为年占中国GDP14.6%的物流行业正蓬勃向上，降本增效存在巨大空间。

万科也在跟随时代的潮流，努力实现三个改变:一、从极致追求效率向韧性化、分布式转变；二、从资产逻辑向科技化支撑的运营服务转变；三、以可持续发展为目标，全面践行ESG价值理念。

据了解，在疫情期间，为保障客户供应链韧性，万科万维物流特别为吨佳沛奇异果“搬家”。

半年报显示，截止年6月底，万纬物流已在全国47个城市开展业务，旗下运营管理的自有项目数量达个，可租赁建筑面积达万平方米，服务客户超家。

此外，在万科上海中兴路一号项目的总结中，万科特别以90后占比、无孩业主、业余爱好、星座等诸多维度勒出了用户画像；在租购并举的时代，万科北京特别针对名北京高校应届毕业生推出港湾计划；万科泊寓4.1万间已经纳入保障房体系。

正如郁亮所说，多元化业务该交的学费万科都交了，假以时日，或许能够在万科的报表中看到这些业务成为新的利润蓄水池和增长点。

打工人需要好手艺

除了业务层面跟随潮流之外，万科也在用实际行动焕发行业新生。今年，万科让诸多高管下沉到一线，到听得到“炮火”中去，这场“下基层”的行动也促进了组织的活力及流动。

股东大会之后，为了让客户放心，郁亮曾走访全国35个城市多个项目“督战”，身先士卒。

今年上半年在房企暴雷、停贷危机等事件的角逐之下，保交付成为房企绕不过的一环。数据显示，今年上半年，万科实现11.5万套住宅的交付，35%项目实现交房即办证。

此外，在行业下行趋势明显，很多房企半年报业绩出现亏损之下，万科依然守住了自身阵地。上半年，增收又增利之外，万科还实现了经营性现金流80多个亿的净流入，足以看出行动的效果。

在交流会上，郁亮表示，最近走了非常多的地方，让他感受到光明比金钱更重要。“常识告诉我们：打工人需要好手艺，一定会活下去，再困难不能丢掉手艺，”

通过走访这些项目他看到了平凡岗位上的每一位员工——他们所做的努力就是所说的“微光”。“功夫不负有心人”。

郁亮指出，万科的逻辑一直没有变化，就是“尊重常识，敬畏市场”，市场也没有下跌到、深不见底的情况，这是常识。市场有高有低，要有敬畏之心，安全比增长更重要，能力比规模更重要，市场好的时候不贪婪，市场不好的时候也不要恐惧。

在谈到“市场温和复苏”的判断时，郁亮指出，房地产还是10万亿的市场，不可能说没有就没有，但是市场不会没有挑战，“我们认为是波浪式的变化，它有一个轴，如果收缩过了头，自然会启动复苏的动能。”

针对股东大会时提到的“微光”，郁亮则坦言，当时压力太大了，是脱口而出，有感而发。大家不知道付出这么多最后能得到什么成果，但是只有做下去才知道，所以压力再大也要坚持走下去。点点微光，终能燎原——常识告诉我们，功夫不负有心人。

“天开始变黑时，一个人越走天越黑，夜深人静的时候天更黑了。走到黎明前最黑暗的时候，会心慌。但慢慢再往前走的时候，天就渐渐亮了。”郁亮称。